Vanaf 1 juli 2022 houden alle NVM-kantoren en de kantoren aangesloten bij branche- en beroepsorganisaties VBO en Vastgoedpro een biedlogboek bij als een woning wordt verkocht via inschrijving. Dit biedlogboek moet helpen het proces rondom biedingen op een woning transparanter en eerlijker te maken.
Het idee van het biedlogboek is ontstaan omdat er in de afgelopen tijd veel klachten zijn geweest over of in deze extreem krappe markt een te koop staand huis wel echt naar degene met het beste bod is gegaan. Kopers en de huizenzoekers die tevergeefs een bod hebben uitgebracht op een huis dat via inschrijving wordt verkocht via één van de drie genoemde branche- en beroepsorganisaties, kunnen met ingang van 1 juli achteraf inzien welke andere biedingen zijn gedaan. Uiteraard gebeurt dit anoniem dus je kunt niet achterhalen wie precies je concurrenten waren.
Hoe werkt het biedlogboek?
Het doel van het biedlogboek is dus om het bieden op een huis eerlijker te maken, specifiek bij een inschrijvingsprocedure. Bij een inschrijvingsprocedure wordt altijd een termijn afgesproken waarbinnen een eventueel bod moet worden uitgebracht. De biedingen met het geldelijke bod en de eventuele voorwaarden zoals voorbehoud van financiering en/of bouwkundige keuring, komen binnen bij de makelaar. Deze kan vanzelfsprekend zien van wie de biedingen afkomstig zijn.
Het logboek biedt duidelijkheid voor zowel (aspirant) koper als verkoper. De verkoper krijgt inzicht in de biedingen en weet zo zeker dat alle biedingen goed doorkomen. Aspirant kopers, dat wil zeggen diegenen die een bod gedaan hebben, kunnen op hun beurt zien wat en wanneer er is geboden. Zo wordt bijvoorbeeld inzichtelijk dat er geen biedingen na de sluitingstermijn meegenomen zijn. Ook kan een bieder zien hoe ver hij met het bod van de uiteindelijke verkoopprijs zat. Wie het huis mag kopen, blijft uiteindelijk altijd de keus van de verkoper. Dat betekent dus ook dat deze niet persé hoeft in te gaan op het hoogste bod, maar bijvoorbeeld kan kiezen voor een koper die geen financieel voorbehoud maakt of geen bouwtechnische keuring wil als ontbindende voorwaarde.
Het kabinet overweegt om het biedlogboek uiteindelijk per 1 januari 2023 te verplichten. Minister Ollongren wil dan ook vastleggen dat er verplicht een financieel voorbehoud moet worden gemaakt en ook wil ze het bouwtechnisch rapport verplicht stellen. Dit maakt het bieden inderdaad eerlijker, omdat daarmee voor alle bieders dezelfde voorwaarden gelden. Bij een wettelijke verplichting mogen makelaars die geen gebruik maken van een gecertificeerd systeem voor het bijhouden van biedingen, niet langer de verkoop van een huis begeleiden.
Is dit dé oplossing?
Alle drie bovengenoemde makelaarsverenigingen zijn van mening dat het biedlogboek niet dé ultieme oplossing is. Er komt inderdaad meer transparantie rondom bieden, maar de NVM verwacht niet dat het gebruik van het biedlogboek zal leiden tot een daling van de huizenprijzen. Daar komt bij dat als kopers achteraf het logboek opvragen, dit misschien zullen gaan gebruiken bij een volgend bod op een vergelijkbare woning. En dat is vaak niet realistisch. Kopers zullen waarschijnlijk niet staan te juichen als ze achteraf kunnen constateren dat het bod van de nummer twee bieder tienduizenden euro’s onder zijn bod en dus de koopsom ligt.
Tips rondom het bieden op een woning
Raadhuys Makelaars wijst u graag op het volgende. Het is belangrijk dat u als aspirant koper bij elke woning waarop u wilt bieden, kijkt naar het totale financiële plaatje. Dus: wat is de woning in deze specifieke staat u waard, wat moet u persé aanpassen om de woning te kunnen betrekken en wat zijn verdere wensen? En vooral, laat u goed informeren over de verschillende hypotheekmogelijkheden (vormen, looptijd rentevast periode etc.). Alleen door het hoofd koel te houden, voorkomt u dat deze grote aankoop in een oververhitte, krappe markt u, als dingen op termijn misschien tegenzitten, financieel in de problemen brengt!
